L’année dernière 800 000 transactions ont été effectuées au niveau national, plaçant 2015 parmi les 3-4 meilleurs années depuis l’an 2000 !
« Globalement les affaires restent compliquées » modère néanmoins Patrick Stodulka, Président de la Fnaim Seine-et-Marne. « Mais c’est une très bonne année » enchaîne t-il par ailleurs, soulignant que « l’Ile-de-France est l’une des zones les plus dynamiques avec une augmentation de 7 % des transactions. Sur notre département, il existe des différences énormes entre les territoires, même si nous comptabilisons à cette échelle, +15 % de ventes en comparant avec 2014, qui n’était ni une année extraordinaire ni une catastrophe ».
Si le marché de l’immobilier a été actif avec des ventes en augmentation, les règles du jeu ont très peu changées.
« L’acheteur conserve la main »
Les acheteurs sont toujours placés en situation de force face à des vendeurs, qui, s’ils ont acheté leur bien dans les 5 dernières années, sont parfois amenés à vendre… en dessous de leur prix d’achat. « Le marché de la revente à court terme, de 2 à 5 ans, est catastrophique » lance même Patrick Stodulka.
« Les acheteurs restent pointilleux. Ils ont un choix important de biens en vente et mettent donc du temps à se décider. La plupart des ventes rapides se font sur des petits prix en pavillon comme en appartement. Il y a une constante inhérente à l’évolution du prix, c’est de savoir que si l’on n’est pas dans le prix, le bien ne part pas. A l’inverse, on peut vendre en 2 ou 3 semaines si votre bien est au prix du marché ».
L’agent immobilier rappelle également deux vérités difficiles à appréhender pour le vendeur : « S’il n’y a pas d’appels, pas de visite, c’est que le bien est trop cher. S’il y a des visites, mais pas de vente, c’est qu’il est également trop cher. Nous demandons, en outre, aux vendeurs de présenter les biens de façon agréable (tondre la pelouse, ranger les pièces), sans, non plus, dépenser des sommes folles en home staging ! »
Un bien… bien placé
Pour la Seine-et-Marne, nous ne parlons pas d’un marché de l’immobilier mais de plusieurs marchés en fonction de la localisation géographique. « Les prix s’ajustent à la location et à la vente en fonction des demandes et des capacités d’endettement des clients. Mais depuis peu de temps, on constate que les prix entament une baisse même dans le nord du département, jusqu’à présente préservé pour sa proximité avec Paris, et l’attrait de Marne-la-Vallée. Dans les zones rurales et péri-urbaines, la baisse des prix est très marquée. En effet, les acquéreurs vont privilégier les zones urbaines pour les écoles, les transports publics, les services, sans oublier la présence de médecins, sachant que notre département subit une désertification des praticiens » détaille Patrick Stodulka.
Des conditions avantageuses pour acheter
Si les prix du marché immobilier baissent, force est de constater que les taux d’intérêt d’emprunt ont également suivi cette tendance. Cela a permis de resolvabiliser un nombre important d’acquéreurs, même si les banques ont durci l’octroi de financement. « Cela reste un point positif. Des acheteurs se lancent plus facilement car ils s’aperçoivent de leur capacité à rembourser leur prêt ».
A cela s’ajoute l’avantage du Prêt à Taux Zéro, toutefois conditionné dans l’ancien, à la réalisation de travaux dont le montant est de l’ordre de 25 % du coût global du projet immobilier.
Des taux bas, des biens sur le marché, des acquéreurs, les signaux sont au vert pour l’AMEPI, le regroupement de 26 agences de l’agglomération melunaise (75 collaborateurs-négociateurs). « 800 ventes ont été réalisées en 2015. C’est entre 560 et 600 biens en mandat exclusif dans le fichier en permanence » énumère Patrick Stodulka qui rappelle qu’il « ne pas oublier qu’acheter c’est se loger. Et il est préférable d’acheter un logement qui convient plutôt que de vouloir réaliser une bonne affaire… ».